부동산의 가장 큰 특징은 부동성이며, 때문에 현장을 답사하여 눈으로 확인하기 전에는 그 부동산에 대하여 자신있게 설명할 수 없습니다.
부동산에 대하여 최종적으로 확인하여 감정평가와 권리분석상의 하자여부 등을 종합적으로 평가, 판단하는 부동산경매의 필수적인 과정이 현장답사입니다.
매입 여부, 예상 낙찰가와 응찰가등 부동산 현장을 답사한 후에라야 결정할 수 있는 것입니다.
\''백문이 불여일견’이란 말은 현장답사에 어울리는 말입니다. 현장 답사를 다섯가지로 분류하여 보았습니다...
첫째, 현장 답사하기 전에 준비를 철저히 한다.
토지이용계획확인서, 지적도, 토지대장, 건축물관리대장, 공시지가 등 관련 공부를 발급 받아 그 부동산에 대하여 개괄적인 감정평가를 해보는 것이 필요합니다.
그 결과를 토대로 하여 입찰할 가치가 있다고 판단될 경우에 현장을 답사하여야 합니다.
현장을 실수 없이 효율적으로 답사하기 위해서는 사전에 세밀한 주의로서 권리분석을 마치고 현장에서 만날 이해 관계인을 점검해 보고 토지이용계획확인서, 지적도, 토지대장, 건축물관리대장, 공시지가 등 관련 공부를 발급 받아 그 부동산에 대하여 도상에서 감정평가를 해보는 것이 필요합니다. 그래서 사전에 도상에서 감정평가한 것을 토대로 하여 일차적으로 입찰할 가치가 있다고 판단될 경우에 현장을 답사하여야 합니다.
둘째, 중요한 것은 빠짐없이 확인 점검한다. 대부분의 부동산은 도로와 교통조건, 환경등이 가장 중요합니다.
접근도로의 폭, 경사도, 주위의 교통여건을 면밀히 조사하고, 시장,학교 및 생활편의시설과 입지조건 등을 조사해야 합니다.
또한 인근에 쓰레기하치장, 하수종말처리장, 납골당이 있거나 소음이나 분진이 많이 발생하는 공장 등 혐오시설이 여부도 파악하여야 합니다.
또한 대지에 건물이 있는 경우에는 건축년도, 시공법, 자재, 인접대지의 침범여부와 제시외 건물, 증축관계도 조사해야 합니다.
또한 수선 및 대수선이 필요한 경우에는 그 비용이 얼마가 소요될 것인가를 계산해야 합니다
그 결과를 응찰가에 가감하여야 합니다.
건물에 임대차가 있는 경우는 위치, 면적, 보증금, 월세, 전입일자 등을 필히 확인해야 합니다.

현재의 용도에 따른 \''최유효 이용의 원칙\''에 부합되는 용도를 아내어 부가가치를 창출해 내는 용도전환작업을 위한 조사도 병행되어야 합니다.

셋째,자신감을 갖고 이해관계인을 만나야 한다.가장 소홀히 하기 쉬우면서, 가장 중요한 단계입니다...
현장 답사시, 가능하면 임차인이건 소유자이건 만나보는 것이 좋습니다.
대부분의 경우에는 경매를 당하여 피해의식에 젖어 있는 그들을 만나서 필요한 정보를 얻는다는 것은 쉬운일이 아닙니다.
하지만 그들은 그 경매부동산에 대하여 실질적인 이해관계인들이고, 그들이 처해있는 사실들이 모두가 낙찰인에게 영향을 미치게 되므로 만나볼 필요가 있는 것입니다.
여기에서, 성패가 달려있다고 보아도 과언이 아닌 많은 인내와 정교함이 필요한 기술입니다.
많은 경우에 만날수 없을때는 그만큼 리스크를 안게 되는것입니다.
그들을 만나려고 할때 보통사람들은 심리적으로 위축되어 소극적이 될수가 있습니다.
하지만 입찰을 결심하였다면 당당하게, 마음가짐을 단단히 해야합니다.
낙찰이 되면 어떤 방식으로든 처리가 될 것이고, 그들과 필연적으로 대면해야 해결될 일이므로 현장답사시에 이들을 만나서 필요한 사항을 확인하여 보고 입찰에 응하는 것이 필요합니다.
자신감을 갖고 이들과 대화를 하십시오.
넷째, 현장답사시 기록을 하면 편리합니다.경매로 좋은 부동산을 구입하려 하여도 한 두번의 입찰로 좋은 물건을 싸게 사기란 쉽지가 않습니다.
본인이 좋다고 생각한 물건은 다른사람에게도 좋은 물건이기에 경쟁이 치열합니다.
때문에 보통 수개월에 걸쳐 많은 부동산을 답사하고 반복되는 입찰을 통하여 힘들게 한건 낙찰되는 경우가 부지기수입니다.
현장 실무자는 인고의 과정이라고 말하기도 합니다. 그런 이유로 기록이 필수입니다.
방문하였던 지역의 부동산중개업소의 명칭과 전화번호, 시세, 전세가, 매물현황, 장.단점등을 기록하셔야 합니다.
자신감을 갖고 입찰하려면 그 지역에 관하여 폭 넓은 정보가 필요합니다.
교통, 교육, 경제, 개발계획, 지역의 발전단계, 인근지역과의 연관관계 등 장기간에 걸쳐 관심을 갖고 필요한 정보를 끊임없이 수집, 분석하고 현장을 답사하여 확인해야 할 것입니다.
또한 인근지역, 유사지역과 비교 검토하여 항상 기록하고 유지하는 자세가 필요합니다.
실패와 성공사례를 분석하고, 항상 연구하여 소신있게 응찰하셔야 합니다.
다섯째, 지역부동산의 업소의 협력이 필요합니다.그 지역에 관한 한 누구보다도 정통한 부동산중개사무소와 긴밀한 협조관계를 맺어 현장답사 및 특징을 파악하셔야 합니다.
경우에 따라서는 동일한 경매부동산을 놓고 그들과 경쟁관계가 될 수도 있기 때문에 그들에게 입수한 정보를 있는 그대로 믿기 힘들 때도 있다는 점을 유의하여 이를 점검, 확인하는 과정이 필요합니다.
현장을 답사할때는 그 지역의 부동산 중개사무실 뿐만아니라 지역주민, 근린생활 업소를 운영하는 사람들에게서도 좋은 정보를 얻는 경우가 있습니다.

이상과 같이 법원경매를 통하여 부동산을 매입한다는 것은 쉽지 않은 일입니다.
법원의 경매물건을 매입하려면, 최소한 이정도의 노력과 어려움을 각오해야 합니다.
경매로 성공하자면, 우선 부지런해야합니다. 정보수집, 비교분석, 부동산에 관한 공부 등에 진력을 다하고, 열심히 현장답사를 해야만 커다란 성공을 맞볼수 있습니다.
출처: 울산 부동산의 메카.....www.realmeca.net